Phân khúc cao cấp dẫn đầu thị trường căn hộ TP HCM

Đầu tháng 8, Tập đoàn An Gia tiến hành mở bán căn hộ Sky89 - dự án do đơn vị hợp tác với quỹ đầu tư Creed Group của Nhật Bản phát triển. Tọa lạc tại ngã tư Đào Trí và Hoàng Quốc Việt (quận 7, TP HCM), dự án có quy mô 42.500 m2, bao gồm một block cao 35 tầng với quy mô 430 căn hộ.

Định vị ở phân khúc cao cấp, dự án sở hữu hàng loạt tiện ích dịch vụ nội khu như 11.000m2 khuôn viên chạy bộ, khu công viên kênh đào Canal Park rộng gần 10.000m2, hồ Sky Pearl, vườn cây xanh Pergola, vườn bậc thang Sky Hills, vườn vui chơi trẻ em Kid Garden...

Với mức giá bán từ 38 triệu đồng mỗi m2, chủ đầu tư cho biết, Sky89 nhận hơn 500 xác nhận đặt chỗ trong 3 tuần cho 272 sản phẩm mở bán đợt một. Như vậy, trung bình mỗi căn hộ có cùng lúc hai người muốn sở hữu. Chủ đầu tư phải áp dụng phương thức bán hàng theo thứ tự ưu tiên. Kết quả, 98% rổ hàng công bố đợt đầu của dự án đã tiêu thụ hết ngay trong buổi mở bán.

Chị Thu Thảo - một trong những khách hàng đặt mua căn hộ Sky89 - cho biết, có ý định mua căn 2 phòng ngủ hướng ra khúc uốn của sông Sài Gòn để cho thuê ngắn hạn trên Airbnb. Chị đã có 3 căn hộ làm dịch vụ tương tự ở quận 1 và quận 3. Hiện, có nhiều khách nước ngoài sang Việt Nam công tác có nhu cầu thuê dài ngày với chi phí rẻ hơn nhưng vẫn đầy đủ tiện nghi.

Các căn hộ ở quận 1, 3 của chị Thảo đang cho thuê với giá 60-80 USD mỗi đêm. Riêng căn hộ tại Sky89, chị định cho thuê với giá 50 USD mỗi đêm (tính theo thời giá hiện tại). Nếu mỗi tuần lấp kín 5 đêm, chị đã kiếm tầm 1.000 USD mỗi tháng, tương đương cho thuê dài hạn mà có thể giữ tài sản lâu xuống cấp hơn.

"Sky89 có ngoại thất đẹp mắt, giống mấy dự án dự án ở Malaysia mà tôi từng biết. Tòa nhà có điểm nhấn là hướng nhìn ra sông Sài Gòn và tiện ích đầy đủ nên cũng dễ hút khách thuê", chị Thảo đánh giá.

Không riêng Sky89 của An Gia, nhiều dự án cao cấp mở bán gần đây cũng đón nhận mãi lực rất khả quan. Chẳng hạn, dự án Charmingtion Iris (quận 4, TP HCM) của TTC Land. Sở hữu diện tích hơn 16.645 m2, dự án có quy mô 2 block cao 35 tầng và một tầng hầm, với 1.438 căn hộ. Các căn tại đây có mức giá bán từ 53 triệu đồng mỗi m2 (đã bao gồm VAT).

Ngay trong buổi giới thiệu tòa tháp mới của dự án, 80% rổ hàng đưa ra thị trường đã được đặt cọc giữ chỗ thành công. Trước đó, 100% sản phẩm giới thiệu đợt một cũng đã bán hết.

Gần đây nhất, ông lớn của bất động sản khu Nam là Phú Mỹ Hưng cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ cao khi mở bán Hưng Phúc Premier - dự án cuối cùng có vị trí trực diện khu biệt thự Chataeu và dòng sông cảnh quan của Nam Viên. Dự án xây dựng trên khuôn viên rộng hơn 5.000m2, gồm 2 tòa nhà cao 15 tầng quy mô  192 căn hộ.

Theo ông Hoàng Đức Khương - Giám đốc Đối ngoại Tập đoàn An Gia - căn hộ cao cấp vẫn luôn thu hút được sự quan tâm của khách hàng, đặc biệt là những dự án có thiết kế hợp lý và tiện ích độc đáo. Đây cũng là lý do, ban lãnh đạo công ty quyết định chuyển hướng phát triển mạnh các sản phẩm ở phân khúc trung - cao cấp trong thời gian tới.

"Càng cao cấp thì khách hàng càng khó tính, đòi hỏi chủ đầu tư phải thực sự chăm chút cho dự án. Từ chất lượng công trình đến các tiện ích luôn phải đảm bảo xứng đáng 'đồng tiền bát gạo' của người mua, nếu không sẽ rất khó được tín nhiệm trên thị trường", ông Khương chia sẻ.

Theo số liệu của CBRE Việt Nam, số lượng căn hộ chào bán mới tại TP HCM trong quý II vừa qua đạt 6.109 căn hộ, giảm 36% so với cùng kỳ năm trước. Riêng phân khúc cao cấp (mức giá 1.500-3.500 USD mỗi m2), nguồn cung chào bán mới tăng đến 24%, tương ứng với 3.300 căn.

Tình hình cũng diễn ra tương tự ở phía tiêu thụ. Trong khi, số căn hộ bán được chung trên toàn thị trường TP HCM trong quý chỉ đạt 6.947 căn, giảm 29% so với quý II/2017. Thì số tiêu thụ ở phân khúc cao cấp lại vượt 18% cùng kỳ, ở mức 3.461 căn.

Tính chung, phân khúc này chiếm đến 54% nguồn cung chào bán và 50% tổng số căn bán được trong quý II vừa qua.

Theo ông Phạm Trọng Thức - Quản lý phòng Nghiên cứu thị trường và Tư vấn phát triển của CBRE Việt Nam - giá đất dự án đang tăng và các khu đất đẹp với diện tích lớn ngày càng hạn hẹp. Với một dự án nhỏ có giá đất cao, việc phát triển bất động sản ở phân khúc cao cấp sẽ khả thi về mặt tài chính hơn cho chủ đầu tư, so với định hướng ở phân khúc trung cấp hay bình dân.

"Phân khúc cao cấp sẽ tiếp tục được nhiều chủ đầu tư ưa chuộng, đặc biệt là tại các dự án có chủ đầu tư nước ngoài", ông Thức nhận định.

Còn theo Savills Việt Nam, lượng giao dịch căn hộ hạng A và hạng B (giá trung bình lần lượt là hơn 80 và 40 triệu đồng mỗi m2) trong quý II tăng 13% theo quý và 29% theo năm. Đây cũng là nhóm căn hộ có tỷ lệ hấp thụ ở mức cao, đạt 59%.

Bà Sunny Hoàng Hà - Phó giám đốc bộ phận Kinh doanh Quốc tế của Savills TP HCM nhìn nhận tình hình cung - cầu cho phân khúc cao cấp đang diễn biến khá tích cực. Nguồn cung mới có chất lượng và thiết kế đa dạng, phù hợp với nhiều đối tượng khách hàng với nhu cầu để ở lẫn đầu tư. Trong khi, nguồn cầu được thúc đẩy bởi xu hướng nhà ở hiện đại, nhiều tiện nghi cũng như lợi tức cho thuê ổn định.

Báo cáo trước đó của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HOREA) cũng cho thấy phân khúc cao cấp đang dẫn đầu cơ cấu nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM. Theo đó, phân khúc cao cấp có 3.828 căn đủ điều kiện huy động vốn trong 5 tháng đầu năm, chiếm gần 42% thị trường (cùng kỳ chiếm 31,3%).

Theo các chuyên gia, sự tăng trưởng về tỷ trọng của phân khúc cao cấp chủ yếu đến từ sụt giảm nghiêm trọng ở căn hộ trung cấp. Theo đại diện CBRE, dư âm của sự cố cháy chung cư từ cuối tháng 3 đã khiến các cơ quan quản lý thắt chặt  các biện pháp an toàn cho chung cư và việc phê duyệt giấy phép trở nên nghiêm ngặt hơn. Điều này đã tác động trực tiếp đến nhóm trung cấp và bình dân. Thêm vào đó, nhằm đảm bảo tỷ lệ hấp thụ tốt, một số chủ đầu tư ở nhóm phân khúc này đã thận trọng hơn trong việc ra mắt nguồn cung mới.

Ông Stephen Wyaat - Tổng giám đốc Jones Lang Lasalle Việt Nam cho rằng nhóm dân cư có thu nhập trung bình cao đang tăng trưởng. Kèm với đó xu hướng thay đổi cách sống của các gia đình trẻ trong những năm gần đây cũng góp phần mở rộng phân khúc bất động cao cấp, là sân chơi chủ yếu cho nhà đầu tư.

"Mặc dù không có số liệu thống kê chính xác, nhưng chúng tôi ước tính tỷ lệ giữa người mua đầu tư và người mua để ở trong phân khúc này tại TP HCM là 70/30. Tỷ lệ này dự kiến thay đổi với tỷ trọng người mua để ở tăng lên khi thị trường dần chuyển dịch sang giai đoạn phát triển bền vững hơn", ông Stephen nhận định.

Một yếu tố thú vị khác thúc đẩy nhu cầu căn hộ cao cấp trong thời gian qua, theo Savills, là sự tham gia ngày càng nhiều từ nhóm khách ngoại. 

"Đối tượng người nước ngoài đang dành sự quan tâm rất lớn cho TP HCM, do giá căn hộ cao cấp tại đây vẫn còn thấp so với các khu vực như Hong Kong, Singapore, Kuala Lumpur trong khi đó lợi tức cho thuê đang cao nhất", đại diện Savills nhấn mạnh.

Hãng cũng dự báo, nguồn cung căn hộ cao cấp có vị trí trung tâm và quy hoạch tốt trong nửa cuối năm 2018 sẽ tiếp tục ghi nhận mức thanh khoản cao. Hậu thuẫn của mãi lực này đến từ sự chú ý của người nước ngoài và tầng lớp trung lưu trong nước đang tăng nhanh về cả quy mô tài sản lẫn số lượng.

Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng chỉ những căn hộ cao cấp thật sự, tức sản phẩm có vị trí đẹp, chất lượng cao do chủ đầu tư có hồ sơ năng lực tốt và đơn vị bán hàng uy tín phát triển thì mới đạt tỷ lệ hấp thụ tốt.

Riêng với những dự án tại vị trí không quá tốt, đại diện CBRE khuyến cáo chủ đầu tư có thể nâng tầm phân khúc sản phẩm bằng cách tạo điểm nhấn cho dự án  về thiết kế, tiện ích, chính sách bán hàng...

"Thị hiếu và sở thích của người mua có thể thay đổi theo thời gian, nên chủ đầu tư cần phải nghiên cứu kỹ lưỡng thị trường để thấu hiểu các xu hướng hiện tại và tương lai, nhằm đưa ra các sản phẩm với chất lượng, mức giá phù hợp, đồng thời có chiến dịch tiếp thị hợp lý", ông Phạm Trọng Thức nhận định.